Due diligence

Voorkom verrassingen achteraf

Bij vastgoedtransacties, zowel aan- als verkoop, is een grondige due diligence onmisbaar. Een due diligence-onderzoek zorgt voor een grondige analyse van het vastgoed op technisch, milieukundig, juridisch, fiscaal en commercieel vlak. Op zorgvuldige wijze controleren wij de juistheid van de aangeboden informatie. Waarbij wij mogelijke risico’s en kansen in beeld brengen. Het geeft heel efficiënt transactiegerichte informatie, zodoende houdt u de regie over de onderhandelingen. Dit voorkomt verrassingen achteraf.

Ons team van vastgoedprofessionals is gespecialiseerd in technische en juridische due diligence trajecten en adviseert ook adviseren op het gebied van duurzaamheid en milieu. Wij geven u snel en vakkundig het benodigde inzicht in een heldere rapportage.

Onze jarenlange ervaring en vakkennis zorgen voor due diligence rapporten van betrouwbare kwaliteit. Wij beschikken over een uitgebreid track record van zowel portefeuilles als individuele objecten.

Technisch

Een gedegen technische due diligence geeft een koper (TDD) of verkoper (VTDD) vooraf inzicht in de staat van onderhoud en de te verwachten kosten, investeringen en risico’s. Ook controleren wij of het vastgoed voldoet aan vergunningen, wettelijke regels en onderhoudsrichtlijnen. Op basis waarvan u een integrale en gedegen afweging voor de koop of verkoop kunt maken.

Tijdens een visuele technische inspectie worden de onderhoudsstaat van het complex en de gebouwgebonden installaties beoordeeld. We beoordelen ook het technische onderhouds- en gebouwdossier (in dataroom). Risico’s worden vertaald in financiële consequenties. Mogelijke deal breakers worden direct gemeld in een red flag report. Onze bevindingen, conclusies en aanbevelingen leggen we vast in een overzichtelijk rapport met fotorapportage. Onderdeel daarvan is een kostenraming: voor de geconstateerde gebreken, aandachtspunten, wettelijke keuringsinspecties, achterstallig onderhoud en de redelijkerwijs te verwachten vervangingsinvesteringen in de komende jaren.

De rapportage van onze bevindingen geschiedt in overleg door middel van:

  • Red flag report (RFR);
  • Questions & answers (Q&A);
  • Technical due diligence report (TDD);
  • 10/ 15 year CAPEX.

Een technische due diligence kan worden aangevuld met milieukundige en brandveiligheidsonderzoeken, zoals:

  • Bodemonderzoek;
  • Asbestinventarisatie;
  • Legionella risico-inventarisatie;
  • Luchtkwaliteit;
  • 100% brandscan van het complex.

Na aankoop van het vastgoed kunnen wij de technische CAPEX investeringen die door verkoper worden uitgevoerd monitoren en de oplevering daarvan door verkoper aan koper verzorgen.

Bij verkoop kunnen wij naast een vendor due diligence ook gelijk een dataroom met alle informatie voor u samenstellen.

Juridisch

Naast een technische inspectie is het bij een vastgoedtransactie ook belangrijk om te weten of alles juridisch in orde is. Op welk onroerend goed of zakelijk recht heeft het eigendomsrecht betrekking? Welke (huur)overeenkomsten zijn er gesloten en welke afspraken zijn er gemaakt met derden? Een legal due diligence onderzoek voor een vastgoedinvestering bestaat onder andere uit de volgende onderdelen:

  • Onderzoek van de eigendomssituatie: akte van eigendom, kadastraal, bestemming e.d.;
  • Beoordelen Vereniging van Eigenaren o.a. akte van splitsing, splitsingstekening, appartementsindex (o.a. aandeel, stemrecht e.d.), jaarrekeningen, begroting, notulen, meerjaren onderhoudsplanning (MJOP), lopend (groot/ dagelijks) onderhoud, reserveonderhoudsfonds, VvE-bijdrage;
  • Controle wettelijk verplichte gebruiksvergunningen/ gebruiksmelding (brandveiligheid), overige vergunningen o.a. horeca/ hotel/ shortstay;
  • Analyse van de huursituatie, zoals huurovereenkomsten, analyse huurdossiers, indexeringen, zekerheidsstellingen en kredietwaardigheid van de huurder(s);
  • Beoordeling servicekostenafrekeningen;
  • Controle energielabel;
  • Controle op naleving van de huurafspraken en wettelijke (onderhouds)verplichtingen (o.a. brandveiligheid, milieu) door zowel verhuurder als ook huurder(s);
  • Analyse van het aanwezige eigendomsdossier.

Commercieel

Een commercieel due diligence onderzoek geeft inzicht in de marktpositie van een vastgoedcomplex, huuropbrengsten en kosten en daarmee het te behalen rendement. Optimalisatie van het rendement door het benutten van kansen zorgt voor waardecreatie.

Vanwege onze brede expertise op het gebied van vastgoed weten we waar u allemaal aan moet denken bij het beleggen in, (her)ontwikkelen en het gebruik van vastgoed. Wij kennen de kansen en valkuilen. Wij hebben een scherp oog voor creatieve en innovatieve oplossingen op het gebied van vastgoed.

Wij denken na over strategische en alternatieve scenario’s voor optimalisatie van het rendement en rekenen die door. Ons strategisch advies is altijd voorzien van een gedegen risicoanalyse.

Een commercieel due diligence onderzoek bestaat uit:

  • Marktonderzoek;
  • Strategisch investeringsadvies;
  • Opstellen rendementsberekening;
  • Beoordelen huurprijzen en beleggingswaarden;
  • Beoordelen kwaliteit van de huurders en kredietwaardigheid;
  • Identificeren kansen;
  • Risicoanalyse;
  • SWOT-analyse;
  • Waardebepaling;
  • Onderzoeken financieringsmogelijkheden en beoordelen taxatie.